El nearshoring tendría un impacto significativo en la demanda de metros cuadrados de parques industriales, representando una oportunidad única para el sector inmobiliario.

Autor: Eduardo de la Peña, socio de McKinsey & Company

En los últimos años, tensiones geopolíticas, guerras, políticas proteccionistas, desastres naturales y pandemias han interrumpido las cadenas de suministro, causando retrasos y pérdidas. Las empresas ahora buscan cadenas de suministro más resilientes y flexibles.

El nearshoring, enfocado en fortalecer estas cadenas al trasladar operaciones cerca de los consumidores, es una oportunidad clave para México. Aprovecharlo plenamente podría duplicar la Inversión Extranjera Directa (IED) para 2032. Sin embargo, esto depende de inversiones en infraestructura, desarrollo de capacidades laborales, políticas de facilitación de inversiones y el desarrollo adecuado de parques industriales, siendo este último rubro el enfoque que revisaremos a continuación.

¿Dónde estamos?

Según nuestros análisis y datos de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP), México cuenta con más de 430 parques industriales que albergan más de 3,800 empresas en una superficie cercana a 97 millones de metros cuadrados, generando más de 3,000 empleos. Aproximadamente la mitad de estos parques se encuentran en los estados fronterizos, con la industria automotriz y la de logística y distribución predominando, seguidas por las industrias de electrónica, metalmecánica y alimentos.

La tasa de disponibilidad en superficies industriales de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) es mínima, con un 2.1% al cierre de 2022, un 50% menos que los niveles previos a la pandemia. Además, el indicador de absorción neta de espacio industrial se ha duplicado en los últimos cuatro años.

¿Qué tan grande es la oportunidad y dónde se localiza?

Construimos un modelo de IED de manufactura que proyecta tres escenarios para el nearshoring: inercial, conservador y optimista. Para 2032, se necesitarían entre 55 y 65 millones de metros cuadrados adicionales de superficie industrial para acoger entre 2,400 y 2,800 nuevas empresas. Esto implicaría desarrollar entre 260 y 300 nuevos parques industriales, con una inversión en terrenos de aproximadamente $7.5 mil millones de dólares y una inversión en construcción de entre $35 y $41 mil millones de dólares.

Los estados fronterizos concentran cerca de la mitad de la superficie industrial actual, seguidos por los estados del Bajío y el Valle de México. Sin embargo, la mayor parte de los nuevos espacios industriales en construcción se concentra en los estados fronterizos, con una disminución en el Bajío y el Valle de México.

Las industrias con alto potencial de regionalización en México incluyen la de equipo médico, semiconductores y componentes electrónicos, y computadoras y electrónica. También tienen potencial, aunque menor, la industria automotriz, de equipos electrónicos, maquinaria y equipo, y equipos y componentes de televisión móvil.

¿Cómo capturar el mayor potencial de esta oportunidad?

El sector inmobiliario debe considerar los requisitos de las empresas para nuevos espacios industriales y diferenciarse con características de sostenibilidad y descarbonización, además de otros servicios complementarios. Las tendencias actuales responden a retos como la competencia por inversión extranjera y la necesidad de reducir el impacto ambiental.

En México, esto se traduce en un interés creciente por propiedades energéticamente eficientes y el uso de energías renovables, impulsado por la preferencia de fondos de inversión para proyectos sostenibles. Los servicios complementarios incluyen asegurar el suministro de energía, agua y gas natural, y contar con instalaciones accesibles, cruciales para la competitividad de las empresas en parques industriales.

En cuanto a nuevas tecnologías que permiten construir más rápido e incluso a un costo menor, consideramos como prioritario comenzar a emplear herramientas de inteligencia artificial, por ejemplo, para optimizar los cronogramas de las obras; así como seguir ejemplos como el de Tesla y su construcción modular. Incorporando lecciones de manufactura avanzada en sus mega fábricas, Tesla logró reducir hasta en un 70% el costo de construcción. Además de este caso, hemos visto otras organizaciones que, al conceptualizar las obras como “productos” y los sitios de construcción como sitios de ensamblaje, han logrado reducir los costos del proyecto en un 20 a 25%.

Desplegar capacidad de manera ágil y de forma acelerada, mientras de consideran aspectos como la sostenibilidad y se ofrecen servicios de valor agregado, marcará la diferencia en esta carrera por cubrir la demanda de parques industriales hacia adelante.