“Es recomendable aprovechar las oportunidades que ofrece el mercado actual, de lo contrario, quienes esperan una baja en las tasas de interés -que será como mínimo dos años- podrían dejar pasar una gran opción de compra", señala especialista.

Haremos un viaje para analizar el segmento residencial dentro del sector inmobiliario, identificaremos el comportamiento actual del mercado, de las tasas de interés, los efectos de las circunstancias político-económicas; reflexionaremos sobre los aspectos positivos y negativos, las áreas de oportunidad y las acciones que nos permitan tomar mejores decisiones en materia de vivienda.

Comportamiento del mercado

La crisis sanitaria modificó nuestros hábitos de higiene, físicos, sociales y de consumo, este último es totalmente diferente comparándolo con niveles prepandemia. Nos hemos vuelto más selectivos porque tenemos mucha información para tomar una mejor decisión de compra.

El sector inmobiliario residencial aun vive este comportamiento para bien, pues nos encontramos con muchas familias que deciden hacer un cambio ya sea por un mejor espacio, ubicación y precio. Este es un efecto positivo para las operaciones de arrendamiento, pero en la compraventa es a la inversa porque la gran mayoría está sujeta a vender su propiedad para luego comprar otra, otros más buscan tener acceso a un crédito, sin embargo, esta opción se considera poco viable dadas las circunstancias actuales.

Medir el tiempo promedio de cierre de una operación inmobiliaria se ha vuelto muy complejo, ya que no se ha podido establecer una línea base que nos permita tener un parámetro más certero. Pero no solo la crisis sanitaria trastocó esos tiempos, también lo hicieron las políticas públicas a nivel nacional e internacional.

Previo a la entrada del nuevo gobierno en México, notamos un alza considerable en la oferta de propiedades y al inicio de la crisis sanitaria se acrecentó de forma acelerada, esto activa al sector en el mercado de vendedores, por lo tanto, los precios bajo la ley de la oferta y la demanda tienden a ajustarse y en este caso son a la baja.

Con estadísticas prepandemia una operación de arrendamiento en promedio cerraba en tres meses y una compraventa entre seis o máximo ocho meses, en la actualidad esos tiempos por lo menos se han duplicado. Bajo este escenario, el mercado en operaciones de compraventa se ha segmentado de igual forma en los rangos de precios de las propiedades:

Oferentes/propietarios:

1. Por necesidad de dinero
2. Por la búsqueda de nuevas alternativas

Demandantes/compradores:

1. Reubicación dentro de su ciudad (mejora de espacio, precio y ubicación)
2. Reubicación en otra ciudad (mejorar calidad de vida y precio)
3. Inversionistas

Rango de precios/desplazamiento: 

Cifras expresadas en pesos mexicanos / Fuente: Postura Inmobiliaria

El comportamiento en las tasas de interés y el efecto inflacionario

Recordemos que la inflación sigue viéndose afectada por los conflictos geopolíticos entre Rusia y Ucrania, las políticas de Zero COVID en China, la recesión económica y energética que enfrentan Reino Unido y la Unión Europea y, más recientemente, las tensiones entre Corea del Sur y Corea del Norte.

El mercado inmobiliario comienza a resentir los efectos de la inflación y la agresividad con la que los bancos centrales están aumentando las tasas de interés a niveles no vistos en décadas y se espera que el Banco de México siga los pasos de la Reserva Federal con un aumento en la tasa de referencia.

En un contexto de alza en las tasas de interés, una baja producción en la construcción y un ambiente de incertidumbre económica, estamos viviendo un crecimiento marginal de la inversión en el sector inmobiliario en México.

México ha subido sus tipos de interés 0,5 puntos, desde el 10% hasta el 10,5% anual; los tipos de interés son una de las herramientas más importantes utilizadas por los bancos centrales para llevar a cabo su política monetaria; un alza de los tipos de interés sirve para frenar la inflación y proteger la divisa.

El efecto inflacionario impacta mayormente en las tasas de interés por los ajustes que ha tenido la TIIE (tasa de interés interbancaria de equilibrio) buscando controlar la inflación, por ende, el costo del dinero con el que se fondean los bancos se ha encarecido, con el crédito hipotecario los incrementos no han reaccionado en la misma proporción pues estos se fondean con papeles de largo plazo, el principal indicador es el bono M-10. Para inicios del 2023 se prevé un incremento en las tasas hipotecarias entre un 0.50% y 0.75%

Adquisición de vivienda en México

A pesar de todo, el sector inmobiliario sigue mostrando una gran resiliencia en el uso de créditos para la construcción de patrimonios; si bien el alza en las tasas de interés ha reportado caídas en la comercialización de viviendas donde muchos compradores han optado posponer su decisión de compra, en mi opinión, es recomendable aprovechar las oportunidades que ofrece el mercado actual, de lo contrario, aquellos que buscan esperar una baja en las tasas de interés que será como mínimo dos años, podrían dejar pasar una gran oportunidad.

Ante un escenario de incertidumbre y un mercado que muestra volatilidad no es fácil tomar la decisión de adquirir una vivienda, sin embargo, hay que considerar que, al estar en un mercado de vendedores, las condiciones favorecen a los compradores, están ellos en posibilidad hacer una oferta por debajo del precio promoción y es probable la aceptación y cierre a pesar de necesitar o no un financiamiento para dicha compra.

Utilizar un crédito hipotecario o algún otro producto financiero como liquidez para remodelación, o construcción también puede actuar como catalizador para lograr un objetivo en particular que, al paso del tiempo, se puede mejorar si las condiciones lo permiten.

En suma, con base en las referencias y datos duros sobre el comportamiento del mercado, así como de las tasas de interés, sin duda se tienen los elementos para orientar con más claridad a aquellas personas que están en el momento de la “toma de decisión” para adquirir una vivienda, de modo que lo hagan con seguridad aun en un entorno complejo como el actual.

Por: Javier Eduardo Martínez Paczka, ex alumno de la Escuela Bancaria y Comercial y fundador de Postura Inmobiliaria.

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Fuente: Forbes México