La pandemia ha dejado una marca perdurable en el mercado inmobiliario al establecer

el trabajo híbrido como una nueva norma. La reducción de la presencia en las oficinas ha impulsado a las personas a buscar viviendas fuera de los centros urbanos, lo que también ha impactado sus patrones de compra. Esta transformación en el comportamiento del consumidor conlleva la necesidad de ajustar tanto las ciudades como la infraestructura inmobiliaria para garantizar el progreso del mercado de bienes raíces. Esta coyuntura presenta una oportunidad única para crear un mercado inmobiliario más "híbrido", es decir, más adaptable, a través de la construcción de inmuebles flexibles y la concepción de espacios de oficinas y comerciales multifuncionales.

El trabajo híbrido ha cambiado la manera en que las personas trabajan, compran y viven

En los últimos años el comportamiento humano se ha modificado en tres aspectos primordiales: el lugar donde las personas trabajan, en el que viven y en donde compran. Esta reconfiguración ha tenido un profundo impacto en el mercado inmobiliario de México, originando cambios significativos en los sectores de oficinas, residencias y comercios. En este panorama, el trabajo híbrido ha surgido como una influencia trascendental. En 2020, la presencia en oficinas sufrió una disminución marcada, llegando a una reducción del 90%. Al avanzar tres años hacia el 2023, la presencia en oficinas se ha recuperado en gran medida, pero aún persiste una disminución del 30%. La tendencia hacia una mayor flexibilidad laboral se ha consolidado de manera irreversible. Esta transformación ha modificado las preferencias habitacionales en las principales ciudades del mundo, conduciendo a una migración desde los centros urbanos hacia áreas suburbanas.

Las áreas urbanas han sido testigos de la migración de residentes hacia localidades con viviendas más asequibles y entornos abiertos. Este fenómeno ha planteado desafíos a las zonas urbanas densamente pobladas. La reducción en la asistencia a las oficinas ha tenido un efecto en cadena, disminuyendo la actividad comercial y el tráfico peatonal. Esto ha impulsado el aumento de las compras en línea y ha ocasionado una reducción en la afluencia a las áreas comerciales. Aunque la asistencia a las oficinas está en proceso de recuperación parcial, el trabajo híbrido se ha establecido como una nueva norma. Es probable que la mayoría de las personas que migraron no regresen, y la total recuperación de las compras en las áreas urbanas tomará tiempo.

El impacto de los cambios en comportamiento en el mercado inmobiliario

Estos cambios en el comportamiento han dejado su marca en el mercado inmobiliario de las grandes ciudades. Según las proyecciones de McKinsey, en 2030 la demanda de oficinas y locales comerciales será más baja que en 2019. En todas las ciudades que analizamos hay más oficinas vacantes. Esto ha llevado a los inquilinos a preferir contratos de alquiler más cortos debido a la incertidumbre económica. Aunque en muchas ciudades la demanda de oficinas no se ha recuperado completamente a los niveles anteriores a la pandemia, se espera una mejora comparada con la situación actual. Los edificios con menos amenidades son los más afectados, ya que las empresas consideran que espacios de alta calidad motivan más a los empleados a asistir. La reducción de la demanda influye en los valores inmobiliarios que podrían disminuir un 26% en un escenario moderado y un 42% en uno más severo.

De acuerdo con un reporte de CBRE, en México, alrededor del 26% de las oficinas han permanecido desocupadas desde el inicio de la pandemia, aunque se prevé que esta tendencia cambie en 2023. Esto se debe en parte a que en México la mayoría de los trabajadores destinan más tiempo al trabajo en oficina que en sus hogares, y que sólo un 6% de las empresas permite el trabajo remoto por más de tres días a la semana. Además, el 77% de las empresas mexicanas planea ampliar o mantener el tamaño de sus oficinas en los próximos tres años.

Por otro lado, la demanda de locales comerciales en zonas urbanas ha disminuido debido a una menor afluencia peatonal, especialmente en áreas con alta densidad de oficinas, disminuyendo también los alquileres.

En cuanto a las viviendas, la demanda en las grandes ciudades tendrá un crecimiento moderado, especialmente en los centros urbanos. La búsqueda de residencias en estas zonas ha experimentado un aumento más lento debido a la migración hacia los suburbios y otros factores. Aunque los índices de espacios disponibles han aumentado en los centros urbanos, han disminuido en los suburbios. Esto ha llevado a un aumento menor en los precios de las viviendas en los centros urbanos en comparación con los suburbios.

La reducción de demanda de espacios corporativos y viviendas urbanas en Estados Unidos y Europa han tenido un efecto en México. El auge de los esquemas laborales flexibles y la presencia de "nómadas digitales" han dado lugar a un aumento significativo en las tasas de alquiler en las principales ciudades turísticas del país. En la Ciudad de México, por ejemplo, los alquileres han experimentado un aumento promedio del 15%, con algunas colonias incluso alcanzando un incremento del 40% en comparación con el año anterior. De manera similar, localidades como Playa del Carmen, Mérida y Querétaro se han sumado a esta tendencia.

Las ciudades más impactadas por la pandemia en el mercado inmobiliario comparten ciertas características. Algunas de ellas están relacionadas con la composición empresarial de la ciudad. Específicamente, las ciudades con una mayor cantidad de trabajadores en industrias basadas en el conocimiento, número de grandes empresas, dependencia de los desplazamientos al trabajo y aceptación cultural del trabajo remoto tienden a experimentar un mayor impacto en la demanda.

La estructura urbana también se relaciona con el impacto en la demanda. En particular, las ciudades con una alta densidad de oficinas y poca diversidad en el uso del suelo, así como viviendas costosas y con escaso espacio verde, también enfrentan un mayor impacto en la demanda. Estas características hacen que estos lugares sean menos atractivos para el trabajo, la vida y las compras.

Cómo prosperar en lugares híbridos

Las grandes ciudades se enfrentan a una nueva realidad en la que el trabajo híbrido agrava las tasas de espacios disponibles, amenaza la vitalidad de los vecindarios y disminuye el atractivo de los centros urbanos para empleadores, empleados y residentes. Para adaptarse a este nuevo panorama, los actores del mercado inmobiliario podrían considerar enfoques híbridos. Optar por la diversidad, la adaptabilidad y la flexibilidad a nivel de vecindario, edificio y diseño de pisos será clave para impulsar la prosperidad urbana.

A nivel de edificio, los desarrolladores podrían crear espacios híbridos para adaptarse a la disminución de la demanda de oficinas y locales comerciales tradicionales. Los edificios adaptables y flexibles ofrecerían ventajas para enfrentar cambios en las preferencias. En lugar de simplemente ser un sitio de trabajo, las oficinas podrían transformarse en un lugar para mucho más; diseñar espacios multifuncionales que brinden a los trabajadores áreas recreativas, zonas verdes y espacios para eventos que fomenten la construcción de una comunidad y generen un entorno de trabajo al que los empleados deseen volver.

Adicionalmente, la transformación de oficinas en espacios más solicitados, como apartamentos, hoteles, clínicas y escuelas, podría ser una alternativa viable. No obstante, esto implica varios desafíos, incluidos obstáculos de zonificación y limitaciones tanto en términos de espacio como de uso de suelo. Es importante tener en cuenta que convertir el exceso de oficinas en viviendas solo aumentaría la disponibilidad de viviendas en menos del 3%. En México, esto no resolvería el problema de exceso de demanda de vivienda, pero podría servir como alternativa de hospedaje para extranjeros, disminuyendo el desplazamiento forzado de las familias mexicanas que no pueden cubrir las alzas en alquileres de las colonias más afectadas.

En conclusión, la conversión de espacios vacantes en lugares híbridos puede ser una manera no sólo de mitigar el impacto que dejo la pandemia y que aún se siente, sino también de marcar el inicio de una transformación de ciudades destacadas a entornos dinámicos y prósperos.

Eduardo Asaf, Socio, McKinsey & Company